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今年以来 ,对个人经营性贷款(下称“经营贷”)违规流向楼市的乱象监管持续加强。地方金融监管局此前密集披露罚单,涉及多家银行及支行机构,处罚事由集中在“贷款资金被挪用”“信贷审查不严”“贷后管理不到位 ”等 ,违规类型较为相似 。
业内人士指出,经营贷本是为支持小微企业和个体工商户经营发展而设,但近年来在部分地区被包装成“房贷替代品”。随着2020年至2022年发放的经营贷进入集中到期阶段 ,叠加房地产估值下行,经营贷的风险正逐渐显现。
违规挪用成监管焦点
地方金融监管局近期披露的罚单显示,浙江诸暨联合村镇银行因贷款资金被挪作他用、违规向公职人员发放经营性贷款 ,被罚55万元;宁波余姚农商行因信贷管理不审慎 、资产分类不合规,被罚190万元;工商银行深圳分行则因信贷业务“三查”不到位、超越授权办理业务,被处以1150万元重罚 。
在处罚案例中,“向公职人员发放经营性贷款 ”成为高频表述。绍兴、赣州寻乌 、温州、台州三门等地监管分局的罚单显示 ,多家地方法人银行均存在通过个人经营贷向公职人员放款、员工自贷或违规转嫁保险费用等问题,罚款金额多在55万元至80万元之间。
据记者不完全梳理,违规问题集中出现在三类机构:地方法人银行 、城商行支行层面 ,以及部分积极开展“普惠金融”的股份行 。
“2020年到2023年,经营贷利率普遍在3%至4%之间,远低于同期房贷利率。为了冲信贷规模 ,部分银行选择放松审核,甚至默许客户‘包装’贷款。”一位华东地区银行从业者对记者表示 。
但事实上,部分贷款资金并未进入企业经营环节 ,而是通过中介操作“漂白 ”后,最终流入楼市。“一些银行考核仍以规模为导向,支行冲指标积极;而实体经济融资需求不足 ,低息贷款被挪作他用。”上述人士说。
“伪经营贷”的套利链条
记者采访发现,违规经营贷在部分地区已形成完整的“套利产业链 ” 。
一名长期从事信贷业务的业内人士介绍,整个流程通常分为三步:制造经营主体、伪造交易与流水、资金回流楼市。
第一步是制造经营主体。不少借款人原本并非个体工商户或企业主 。中介公司会代办营业执照、注册空壳公司,虚构经营范围 ,并在系统中备案为“正常经营”。“从注册到开户,最快一周能完成。”一名信贷中介人士透露 。
第二步是伪造交易与流水。中介帮助客户伪造购销合同 、开具虚假发票,制造“资金用于生产经营 ”的假象。“比如客户想贷300万元买房 ,我们会帮他做一份原料采购合同,银行放款时先打到对方账户,再通过多层转账回到借款人手中 。”上述人士说。
第三步 ,资金回流楼市。资金最终用于首付、还房贷或投资房产 。部分地区甚至出现“房产抵押—企业授信—循环经营贷”模式,即借款人将自有房产抵押给关联企业,再以企业名义申请贷款。“本质上就是借经营贷炒房。”苏州一位银行人士称。
在2020年至2023年间 ,这种操作尤为普遍 。一些地方政府推出贴息贷款政策,部分经营贷利率低至2%,显著低于房贷水平 ,大量资金在监管空隙中流向楼市,“代办炒房贷 ”的广告一度活跃于社交媒体上。
集中到期风险考验
2025年是经营贷集中到期的关键节点。按3至5年期限计算,2020年~2023年间发放的贷款陆续进入续贷期 。随着房地产估值大幅下行,部分借款人资金链吃紧。
江苏某企业主向记者透露 ,2020年其以公司名义贷款500万元购入两套商铺,如今评估价仅剩一半。银行要求补足抵押或提前还款,“根本补不起 ,只能卖房,但市价又低于贷款余额 。”
记者了解到,多数经营贷采取“先息后本”模式 ,到期需一次性还本。为避免违约,不少借款人转向“过桥资金 ”,借新还旧。中介费、评估费 、过桥利息叠加 ,使实际融资成本滚雪球 。
与此同时,银行端风险也在上升。经营贷抵押物多为房产或商铺,一旦估值下跌 ,安全边际迅速削弱。部分银行已要求“降额续贷”或“转贷他行”,但对中小银行而言,这意味着潜在不良资产集中暴露 。
国家统计局数据显示,2025年8月末 ,全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比自2022年4月以来已连续下跌41个月。
“原评估价500万元的房产现值仅350万元,按70%抵押率计算,贷款额度降至245万元 ,而原贷款余额仍高达350万元,形成百万元缺口。 ”一位银行风控负责人分析称,“法拍房增加又会进一步压低市场价格 ,风险循环放大。”
据多地监管通报,一些中小银行经营贷不良率正快速攀升,部分机构高于整体贷款平均水平 。例如 ,重庆银行2025年中报显示,经营贷不良率超过6%,宁波银行也超过3%。更棘手的是 ,经营贷资金流向复杂、跨行穿透难度大,传统贷后管理方式难以覆盖。“过去我们只看合同、发票是否齐全,没法实时监控资金去向 。”前述人士表示。
监管推动“实质穿透 ”管理
面对多重风险,监管部门正推动“实质穿透”管理。
2025年3月 ,宿州农商银行公开宣布“不与任何贷款中介或个人合作” 。此后,多家银行跟进,建立中介“黑名单 ”制度 ,并加强资质审核和退出机制。
同时,监管层要求银行引入科技手段追踪贷款流向,利用大数据 、AI风控模型 ,结合企业水电费、社保缴纳、税务申报等非财务数据判断真实经营状况;对资金流向实施3至6个月动态监测,以防“放款合规 、用款违规”的漏洞反复出现。
业内人士认为,防范经营贷风险的关键不在收紧 ,而在“精准穿透” 。若仅以规模控制替代结构优化,可能进一步压缩小微企业正常融资空间。“让真正经营者贷得到、贷得起、贷得稳,比一刀切更重要。”
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