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　　来源：环球老虎财经app

　　房地产市场仍在磨底 ，房企偿债“大年 ”又悄然到来 。2025年
，累计共有5327亿元房企债务到期，其中仅三季度到期规模就占据全年总量超1/3
。而置身此番境遇 ，各路房企又分别以什么姿态来应对？

　　房地产
，依然是焦点。

　　近期，北京 、上海两大城市的放松限购政策无疑引发外界高度关注 。但就当下的房地产行业而言 ，“偿债
”似乎同样也是一项绕不开的话题
。

　　据统计，2025年房企债务到期规模超5300亿元
，高于2024年。同时，三季度正值今年房企压力最集中时段 ，有近1600亿元债务将要到期 。

　　面对偿债考验
，众房企多措并举，以求寻找突破口
。

　　从年内情况来看 ，房企境外债发行初现复苏
，而REITs
、经营性物业贷等“工具”也为房企提供了新融资渠道。另一方面，众头部房企持续改善负债结构 ，不少房企同样借助债务重组、重整
，进一步化解风险 。

　　值得一提的是，债务对于房企来说称得上是“关卡 ”
。唯有安全“闯关”者 ，才能够在未来的市场中拥有一席之地。

　　积极融资
，

　　迎接“大考
”

　　2025，房地产公司需要密集偿债 。

　　克而瑞数据显示 ，2024年房企债券发行2209亿元，房企债券到期4829亿元。在无法借新还旧覆盖到期债务叠加部分债务展期或置换情况下
，2025年房企到期债务规模上升至5327亿元，三季度将是偿债高峰 ，到期规模约1579亿元
。

　　而在面临债务挑战背景之下
，各路房企也在全力争取融资，偿债前景也呈现边际改善趋势。

　　纵观2025年上半年 ，房企融资规模达1844亿元
，同比下滑仍有30%，不过在二季度已显现小幅反弹迹象 ，环比增长19%
，达1004亿元 。

　　进一步看，房企境外债融资途径正在持续复苏 ，不少企业率先成功落地相关事项
。

　　就在2月
，绿城中国官宣布新发行本金总额1.5亿美元的优先票据，利率为8.45% ，率先成为2023年以来首次发行美元债的中国大型房企；6月，新城发展也成功发行利率为11.88%的3亿美元境外债
，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房地产公司。

　　根据国家金融与发展实验室统计，整个2025年上半年 ，房企境外债发行规模为39.8亿美元
，同比增加6% 。

　　与此同时，伴随着LPR持续下调叠加央国企及优质民企持续发行境内债 ，2025年上半年房企境内融资成本持续下降至2.71%
，较2024年全年继续减少0.2个百分点
。

　　值得一提的是，除了发债之外 ，当前各房企也逐步倾向于通过多元化渠道获取融资
，例如REITs 、经营性物业贷也已开始被诸多业内企业启用。

　　现如今，包括华润置地
、招商蛇口、大悦城 、万科
、首创城发和中国金茂等一众房企已经成功完成REITs产品上市 。

　　并且 ，当前多家房企也明确对外表示出想要扩张REITs版图的意向
。譬如
，华润置地就表示，未来3-5年公司希望REITs规模希望能达到300亿到500亿。

　　此外 ，在经营性物业贷成果方面，不少房企也交出了亮眼答卷 。其中
，招商蛇口于2025年上半年落地经营性物业贷款82亿元，同期保利发展经营物业贷款净增29亿元
。

　　而作为头部房企的龙湖集团也新增了高达约百亿元经营性物业贷。到6月末 ，公司经营性物业贷及长租贷总额约930亿元
，推动平均融资成本为年利率3.58%，平均合同借贷年期进一步拉长至10.95年 。

　　据了解 ，经营性物业贷具备拉长账期、降低融资成本的作用
，无疑有利于房企提升债务安全等级。往后看，随着更多经营性物业贷到来 ，更多房企有望进一步降低偿债压力
。

　　全力降债
，

　　守卫“底线”

　　进入2025年，一些房企也在不断借助重组推进削债化债相关工作。

　　其中 ，多家已出险的房企
，完成了境外债重组或获批境外债重组事宜 。中指研究院数据显示，仅到2025年8月初 ，就有20家出险房企获批债务重组 、重整，共约60家出险房企颁布债务重组企业重整进展
，总规模超过1.2万亿元人民币
。

　　再着眼正常经营的头部房企，除了用融资手段应对现有偿债情况 ，其中不少公司也在年内持续优化存量负债结构
，旨在从根本上摆脱潜在的偿债“负循环 ”。

　　以龙湖集团为例 。半年报显示，公司有息负债总额为1698亿元 ，较2023年末下降65.3亿元
，净负债率（负债净额除以权益总额）为51.2%，剔除预收款后的资产负债率为56.1% ，同比分别下降5.6%、2.6%
，现金短债比录得1.74倍，继续位居“三道红线”绿档水平
。

　　期内 ，龙湖集团也将一年内到期的短期债务占比降低至15.1%
，同时外币债务占比进一步下降至14%，全部外债进行掉期对冲 ，避免汇率波动带来汇兑损失的可能性。

　　而龙湖集团进行债务优化的现状，也是众“第一梯队 ”房企的缩影之一 。

　　根据国金证券统计
，除龙湖集团之外，包括保利发展
、中国海外发展、华润置地 、中国金茂
、建发国际集团、越秀地产 、滨江集团
、万科A、绿城中国 、金地集团
、绿地控股在内的十余家重点上市房企在2025年上半年多数实现剔预资产负债率减少的成绩
。

　　国金证券也表示 ，2025H1多数重点房企短期有息负债占比回落
，其中下滑幅度最高的是绿城，反映其通过发债有效置换部分短期到期债务。

　　国金证券还提到 ，从比例分布结构来看
，除了绿地控股、万科 、金地占比偏高以外，其他房企短期有息负债占比均低于30% ，反映优质房企通过优化债务结构避免短期偿债压力过高 。

　　着眼行业全局
，2025无疑是头部房企有效减债以及诸多房企债务重组频频突破的一年
。这些“信号
”持续出现，也标志着房地产已进入了风险出清新阶段。

　　债务安全 ，

　　构筑“基石”

　　“远见
，是成功企业的前提 。 ”——吉姆·柯林斯曾在其著作《基业长青》中，曾留下过如此一句经典语录。

　　针对最新房企偿债形势 ，中房研协认为，未来部分房企或将面临前所未有的偿债压力
。而对那些早早就已建立债务安全屏障的房企来说
，就没有此类忧虑。

　　例如，近年来 ，某家头部房企通过利用购物中心
、写字楼、酒店为首的经营性不动产业务和轻资产管理业务
，再通过持有优质资产并运营，实现稳定现金流收入和利润增长 ，为偿债“保驾护航
” 。

　　又例如
，自2022年中期提出“踩刹车”起，龙湖集团就致力于持续获得正向经营性现金流 ，进而主动压降负债
。

　　数据显示
，2023年 、2024年及2025年上半年，龙湖集团实现净现金流金额皆为正数。2025年上半年 ，公司取得含资本性支出的经营性现金流超过20亿元 。

　　值得一提的是
，龙湖集团还于2023年提出用经营性物业贷置换信用债，在此基础上叠加正向经营性现金流所发挥的作用 ，公司经过三年时间累计压降有息负债超400亿
。

　　“预计下半年将再降200亿，到2025年底龙湖的有息负债余额预计在1450亿左右
，实现三年半降债超600亿，且基本全部为信用债 ，从而平稳度过债务高峰。 ”在业绩发布会上
，龙湖集团的管理层如此向外界展望 。

　　当然，在良好债务状况加持下 ，龙湖集团也成为了一家能够始终保证如期或提前兑付的标杆房企
。

　　8月26日
，龙湖集团新增完成两支中票兑付，合计金额超36亿元。至此 ，公司年内已累计兑付债券本息合计约145亿元
，年内到期的债券全部偿还完毕 。

　　而到2025年末，龙湖集团又将如期兑现一笔85亿人民币海外银团
。目前 ，公司已经提前偿付10亿
，未来数月会逐步进行分期偿付。

　　经过数年调整，当前中国房地产行业处于景气度“左侧
” ，仍需静待市场回暖窗口 。而在此过程中，诸如龙湖集团这样具备财务安全底色的房企
，不仅可以穿越债务周期，更有望在未来行业复苏之时拥有“余力” ，以此率先占据有利竞争位置。